Interessi protetti - Obbligazioni, contratti -  Riccardo Riccò - 01/08/2020

Ancora su lock-down e locazione commerciale (la buona fede e le attuali fattispecie pratiche)‎

Ho più volte fatto presente che il lock-down di per sé non dà ragione ai conduttori che fanno spallucce (ai locatori che sollecitano il pagamento del fitto). Non è cioè, ex se, causa di risoluzione e nemmeno sospensione del contratto (artt. 1464 ss.).

Altri, per sostenere l'esatto contrario, argomentano dalla buona fede oggettiva (doveri di solidarietà) e anche dalla causa negotii (causa concreta) .

Argomento, quest'ultimo, che mi era parso sin da subito fumoso, non convincente, quasi (absit iniuria) una supercazzola (cfr. Polacco o Carnelutti p. e.). Comunque "forzato", una forzatura.

L'altro argomento, quello della buona fede c.d. oggettiva, di maggior spessore, direi, non mi era tuttavia parso dirimente. Il noto limite dello "apprezzabile sacrificio del creditore ", questo sì,  mi era parso dirimente. Ma, pur a mente del principio di solidarietà sociale, non si può obliterare il diritto del locatore.

Dunque, in sostanza,  addossare a questi il danno da lock-down.

Fosse davvero questa la regola, in diritto costituito, be', forse, gli stessi principi fondamentali (di giustizia) potrebbero risultare infranti. Negato/azzerato il reddito locatizio, il locatore dovrebbe continuare a sostenere gli oneri cc. dd. proprietari, anche fiscali (forse no, spero proprio, ma non mi stupirei se la amministrazione fin. prendesse a chiedere registro e aliquota,  ordinaria o cedolare, in caso almeno di mera sospensione o riduzione). Negati/azzerati i ricavi dell'impresa del conduttore, questi, per ciò,godrebbe anzi gode di benefici fiscali (e di altre provvidenze) il primo dei quali è peraltro commisurato al costo della locazione.

Fosse questa la geometria giuridica, voglio dire, saremmo disallineati, non ben allineati, fuori dai binari della giustizia perequativa.

Un caro collega, penalista "puro", che ha avuto la pazienza di ascoltarmi, mi ha poi detto, quasi ingenuamente: sì ma perchè si discute? Che c'entra il proprietario...?!

Candida saggezza. Grazie Mattia.

Altro collega, civilista-giuscommercialista, mi ha invece dato un "colpo d'ala": sì ok, d'accordo, il conduttore non ha locus standi, giusto per il lock-down. Causa negoziale, va be', ma la b.f., fai attenzione, è argomento di pratica attualità, ineludibile. Si discute oggi, infatti, non tanto dei rimedi contrattuali diciamo a monte. Piuttosto, a valle,  ‎della legittimità o meno ‎dell'escussione di garanzie prestate collateralmente alla locazione. ‎
Già, rileva il pr. di b.f.. (ogg., anzi "in executivis "), diamine! Grazie Giulio.



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